Procenjena vrednost treba da odražava tržišnu vrednost. Postoje različite međunarodno priznate metode za postizanje toga.
Postoje dva različita procesa procene:
- Masovna procena
- Odvojena procena
Postoje 3 različite metode procene imovine:
- Uporedni metod kupoprodaje
- Metoda prihoda
- Metod troškova
Masovna procena i posebna procena
U većini slučajeva se koristi masovna procena. Odvojena procena se koristi samo u izuzetnim slučajevima, na primer za kompleksne industrijske objekte, gde je tržište vrlo ograničeno. Za prvu procenu svih parcela na Kosovu (izvedeno 2018. godine) korištena je samo masovna procena.
U masovnoj proceni, metod koji se koristi je obično metod poređenje kupoprodaje.
Metode procene
Postoje tri različite metode vrednovanja imovine:
- Uporedni metod kupoprodaje
- Metoda prihoda
- Metod troškova
Najčešće korišćeni metod je uporedni metod kupoprodaje. Koristi se kada postoji dovoljno informacija o tržištu. Kada postoji nedostatak informacija o tržištu, koristi se jedan od drugih metoda procene koristi.
Uporedni metod prodaje
U metodi poređenja prodaje, tržišna vrednost se izračunava na osnovu cene po kojoj se slične imovine u zoni prodaju.
Metoda prihoda
Metod prihoda se može koristiti ako postoji dovoljno informacija o prihodu koji generiše imovina. Ova metoda se uglavnom koristi za iznajmljivanje, kao što su kancelarije i prodavnice. Metoda prihoda može se koristiti i za odvojene procene i za masovnu procenu.
U metodu prihoda, neto prihodi od imovine se kapitalizuju.
Metoda troškova
Metod troškova se koristi za industrijske i druge imovine sa posebnim namenom u kojima je tržište veoma ograničeno. Metod troškova se koristi samo u zasebnoj proceni.
U metodi troškova, vrednost objekta se određuje na osnovu troškova izgradnje ekvivalentnog objekta. Fizičko pogoršanje i funkcionalna amortizacija takođe se uzimaju u obzir.
Metodologija procene korištena na Kosovu opisana je u Administrativnom uputstvu za metodologiju procene.