Procena se obično vrši za sve imovine u određenoj kategoriji istovremeno (procena u masi). Obično se koristi komparativna metoda prodaje.
Ovaj član opisuje masovnu procenu prema metodi uporedive kupoprodaje koja je najćešće korišćena metoda. Postoje i druge metode.
Uporedni metod prodaje
U ovoj metodi, analizirano je tržište da bi se pronašle zone gde su cene slične za uporedive imovine. Ove zone nazivaju se vrednosne zone. Vrednosne kategorije se analiziraju zasebno.
Procena je vrlo složena procedura. Na pojednostavljen način, metoda uporredive kupoprodaje može se opisati u sledećim koracima:
Klasifikacija imovine
Prvensvtveno se klasifikuje sva imovina. Razlog klasifikacije imovina jeste da se tržišne vrednosti razlikuju između različitih tipova imovina.
Za parcele postoje 16 vrsta kategorija vrednosti. Za objekte postoje 23. Svaka kategorija vrednosti spada u kategoriju imovine.
Sve imovine se svrstavaju u jednu od kategorija vrednosti na osnovu načina korišćenja imovine.
Više o načinu klasifikacije možete pročitati ovde.
Ako klasifikacija nije u skladu sa načinom korišćenja imovine, molimo kontaktirajte vašu opštinu da biste izvršili korekciju.
Prikupljanje tržišnih podataka
Procenjena vrednost treba da odražava tržišnu vrednost. Da bi se to postiglo, tržište se treba analizirati. Stoga se sakupljaju ugovori o kupoprodaji i druge informacije o tržištu stoga se prikupljaju. Ove informacije klasifikuju se na osnovu kategorije vrednosti zajedno sa informacijama koje se odnose na svaku imovinu koja se analizira.
Da bi dobili tačne informacije o tržišnoj vrednosti, sve transakcije koje nisu nastale na otvorenom tržištu, na primer, kupoprodaje među rođacima su isključene iz daljih analiza.
Analiza tržišnih informacija
Svi podaci o kupoprodaji, drugim tržišnim informacijama i oko tržišnih informacija se analiziraju kako bi se utvrdila tržišna vrednost za imovinu u različitim kategorijama imovine.
U zonama gde je kupoprodaja redka, one nisu dovoljne za određivanje tržišne vrednosti. U ovim slučajevima koriste se druge informacije o tržištu.
Određivanje zona vrednosti i nivoa vrednosti
Da biste videli kako se cene na malo razlikuju zbog lokacije, cene po kvadratnom metru su označene na karti. Na osnovu toga definisane su granice zona vrednosti i nivoa vrednosti. Ovo se obavlja zasebno za svaku kategoriju vrednosti.
Zona definisane vrednosti prikazana je na kartama vrednosnih područja. Ove karte pokazuju kako se vrednost po kvadratnom metru razlikuje zbog lokacije.
Zone vrednosti možete videti na dva načina:
- Karte vrednosnih zona u e-kancelariji (kartu za kategorije vrednosti)
- Štampane karte u kancelariji poreza na imovinu vaše opštine (jedna karta za jednu kategoriju imovine)
Nivo vrednosti je definisan za svaku vrednosnu zonu u svakoj katogriji vrednosti. Nivo vrednosti je prikazan kao vrednost po kvadratnom metru.
Nivo vrednosti možete videti na dva načina:
- Direktno u kartama vrednosnih zona u e-kancelariji
- Štampane tabele nivoa vrednosti u kancelariji za porez na imovinu vaše opštine.
Nakon opšte procene, objavljuje se Opšti Izveštaj o Proceni za svaku opštinu. Ovo je zvanični izveštaj koji prikazuje zone vrednosti i nivoe vrednosti za svaku kategoriju vrednosti.
Izračunavanje procenjene vrednosti
Na kraju se izračunava procenjena vrednost. Formula za ovo izračunavanje malo se razlikuje između objekata i parcela.
Procenjena vrednost parcele se izračunava množenjem površine parcele sa važećim nivoom vrednosti.
Procenjena vrednost = Površina (m²)*Nivo vrednosti (€ / m²)
Procenjena vrednost objekta izračunava se množenjem površine objekta sa važećim nivoom vrednosti, koeficijentom stanja, i koeficijentom završenosti.
Procenjena vrednost objekta = Površina (m²)*Nivo vrednosti (€ / m²)*Koeficijent stanja* Koeficijent završenosti
Važeći nivo vrednosti određuje se na osnovu vrednosti i kategorije vrednosti kojoj parcela/ objekat pripada.