Procesi i metode procene

Procenjena vrednost treba da odražava tržišnu vrednost. Postoje različite međunarodno priznate metode za postizanje toga.

Postoje dva različita procesa procene:

  • Masovna procena
  • Odvojena procena

Postoje 3 različite metode procene imovine:

  • Uporedni metod kupoprodaje
  • Metoda prihoda
  • Metod troškova

Masovna procena i posebna procena

U većini slučajeva se koristi masovna procena. Odvojena procena se koristi samo u izuzetnim slučajevima, na primer za kompleksne industrijske objekte, gde je tržište vrlo ograničeno. Za prvu procenu svih parcela na Kosovu (izvedeno 2018. godine) korištena je samo masovna procena.

Masovna procena se vrši za svu imovinu u jednoj kategoriji imovine. Odvojena procena se koristi samo za određenu imovinu. Odvojena procena se koristi samo u posebnim slučajevima – kada je tržište veoma ograničeno.

U masovnoj proceni, metod koji se koristi je obično metod poređenje kupoprodaje.

Metode procene

Postoje tri različite metode vrednovanja imovine:

  • Uporedni metod kupoprodaje
  • Metoda prihoda
  • Metod troškova

Najčešće korišćeni metod je uporedni metod kupoprodaje. Koristi se kada postoji dovoljno informacija o tržištu. Kada postoji nedostatak informacija o tržištu, koristi se jedan od drugih metoda procene koristi.

Uporedni metod prodaje

U metodi poređenja prodaje, tržišna vrednost se izračunava na osnovu cene po kojoj se slične imovine u zoni prodaju.

Metoda prihoda

Metod prihoda se može koristiti ako postoji dovoljno informacija o prihodu koji generiše imovina. Ova metoda se uglavnom koristi za iznajmljivanje, kao što su kancelarije i prodavnice. Metoda prihoda može se koristiti i za odvojene procene i za masovnu procenu.

U metodu prihoda, neto prihodi od imovine se kapitalizuju.

Metoda troškova

Metod troškova se koristi za industrijske i druge imovine sa posebnim namenom u kojima je tržište veoma ograničeno. Metod troškova se koristi samo u zasebnoj proceni.

U metodi troškova, vrednost objekta se određuje na osnovu troškova izgradnje ekvivalentnog objekta. Fizičko pogoršanje i funkcionalna amortizacija takođe se uzimaju u obzir.

Metodologija procene korištena na Kosovu opisana je u Administrativnom uputstvu za metodologiju procene.